Dersom en grunneier/tiltakshaver setter i gang tiltak som er søknadspliktig etter plan-og bygningsloven uten å søke på forhånd, er dette ulovlig og han/hun vil bli stående ansvarlig for de ulovlige tiltakene.

Det er den enkelte tiltakshavers plikt som grunneier/tiltakshaver å sette seg inn i de bestemmelser som gjelder for sin eiendom. Dersom grunneier/tiltakshaver setter i gang tiltak som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven uten å søke på forhånd, er dette ulovlig og han/hun vil bli stående ansvarlig overfor bygningsmyndighetene for de ulovlige tiltakene.

Byggesaksavdelingen er den utøvende bygningsmyndighet i kommunen som gir tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven. Tillatelsene gis på grunnlag av søknad fra de enkelte tiltakshaverne som vil ha et tiltak utført. Plan- og bygningsloven gir sammen med byggesaksforskriften utfyllende beskrivelse av hvilke tiltak som er søknadspliktig.

Plikt til å forfølge ulovlige tiltak

Bygningsmyndighetene har i følge lovverket en plikt til å forfølge ulovlige tiltak de oppdager eller blir gjort kjent med. Kun overtredelser av mindre betydning kan kommunen vurdere om de vil avstå fra å forfølge. Når bygningsmyndighetene oppdager eller blir gjort kjent med et ulovlig tiltak og det ikke er av mindre betydning, må de sette i gang en ulovlighetsoppfølging. Imidlertid vil det kunne gå noe tid før saken settes i gang.

En ulovlighetsoppfølging vil da i hovedtrekk foregå som følger:

  • Byggesaksavdelingen er den som gir tillatelse til tiltak. Byggesaksavdelingen har en egen tilsynsgruppe som gjennomfører tilsyn og ulovlighetsoppfølgingen. Alle mulig ulovlige tiltak som oppdages formidles til denne tilsynsgruppen.
  • Etter at tilsynet har mottatt en melding om et mulig ulovlig forhold, undersøker de om det er gitt tillatelse til tiltaket i kommunens arkiver (kommunens arkiv går tilbake til 40-50 tallet).
  • Etter gjennomgang av arkiv og byggeopplysninger i matrikkelen blir det sendt ut et brev der en opplyser tiltakshaver om at det oppdagede tiltaket muligens er ulovlig og en vil kreve en redegjørelse for hva som konkret er gjort og hva status er.
  • Redegjørelsen vil måtte leveres skriftlig innen en nærmere angitt tidsfrist. På bakgrunn av redegjørelsen vil det bli vurdert videre fremdrift i saken.
  • Dersom tiltaket er ulovlig vil det bli sendt ut pålegg (f.eks. om retting/riving) og om tvangsmulkt dersom det ikke blir rettet/revet innen en nærmere angitt frist.

Pålegg evt.tvangsmulkt

Før det gis pålegg og evt. tvagsmulkt er det krav i lovverket at kommunen sender ut et forhåndsvarsel om at det innen en nærmere angitt tidsfrist vil kunne bli gitt pålegg og tvangsmulkt. I forhåndsvarselet informeres det også om at tiltaket kan omsøkes i ettertid dersom det ligger innenfor bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Søknaden må da sendes inn før den angitte tidsfristen er gått ut.

Et pålegg kan være at tilsynet gir tiltakshaver en nærmere angitt tidsfrist for å rette opp forholdet (å rette opp vil f.eks. være å rive en garasje/tilbygg/veranda etc. som er ulovlig oppsatt). Sammen med pålegget vil det bli gitt en tvangsmulkt. En tvangsmulkt er en sanksjonsform som kommunen iverksetter for å få gjennomført enten rettingen eller at det sendes inn en søknad. En tvangsmulkt kan gis enten som et engangsbeløp, en løpende dagmulkt eller en kombinasjon av begge deler. Tvangsmulktens størrelse vil avhenge av tiltakets alvorlighetsgrad og kan være på fra kr 5000 – 10 000 som et engangsbeløp og fra kr 500 – 1 000 per dag løpende i f.eks. inntil 100 dager. Det presiseres at en tvangsmulkt ikke kommer til utførelse dersom tiltakshaver handler i samsvar med pålegget innenfor de nærmere angitte tidsfristene.

Dersom det viser seg at tiltaket i følge lovverket kan omsøkes i ettertid vil saken bli behandlet som en vanlig "søknad om tiltak" og behandlet av en bygesaksbehandler som ikke er den samme som gjennomfører tilsynet eller ulovlighetsoppfølgingen. Blir det gitt tillatelse til tiltaket vil også ulovlighetssaken bli sluttbehandlet.

En sluttbehandling av ulovlighetssaken vil si at tilsynet vurderer alvorligheten av forholdet og om det skal gis et overtredelsesgebyr for det som var ulovlig. At saken ble satt i gang uten at det var omsøkt er i seg selv et ulovlig forhold som etter byggesaksforskriften kan medføre gebyr. Dersom det gis gebyr vil en ileggelse av dette forhåndsvarsles. Etter at varslingsperioden er ferdig vil tilsynet sende ut et vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr. Størrelsen på gebyr er nærmere fastsatt i byggesaksforskriften kapittel 16.

Det kan også bli vurdert andre sanksjoner dersom et foretak med ansvarsrett er involvert i de ulovlige forholdene. Alle ulovlige forhold der et foretak med ansvarsrett er involvert vil bli rapportert inn til Direktoratet for byggkvalitet.

Nærmere om ansvar i byggesaker

Det er tiltakshaver som har det hele og fulle ansvar overfor bygningsmyndighetene for at alle deler av tiltaket er i samsvar med de krav plan- og bygningslovgivningen setter til tiltaket. Tiltakshavers ansvar gjelder selv om han har videreført ansvar til et ansvarlig foretak. Bygningsmyndigheten kan alltid rette pålegg direkte til tiltakshaver, men der han har videreført ansvaret til et foretak vil som ofte bygningsmyndigheten rette sine pålegg mot disse. Dersom en tiltakshaver blir kjent med ulovlige forhold i tiltaket, har han plikt til å melde fra til kommunen.

Noen definisjoner

Når noe er gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven vil det si at et tiltak må oppfylle krav som er fastsatt i plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften, byggteknisk forskrift, kommuneplanens arealdel, eventuelle områdeplaner, evt. reguleringsplaner og evt. bebyggelsesplaner.

En tiltakshaver er den som gjør eller får utført et tiltak (arbeid), enten selv eller med hjelp fra et foretak. I det private kalles tiltakshaver ofte for byggherre.

Et tiltak er et eller annet byggeprosjekt. Dette kan f.eks. være (ikke uttømmende liste) oppføring av en bygning, tilbygg, sette opp et gjerde, forstøtningsmurer eller endre på høyden på terrenget på egen tomt.

En hjemmelshaver er den som eier en eiendom. Det vil si grunneier.

Matrikkelen er det sentrale eiendomsregisteret der alle eiendommer i Norge er registrert med hvilken type bygninger som er plassert på eiendommen og hvem som er hjemmelshaver. Bygninger kan være registrert som: enebolig, enebolig med bileilighet, tomannsbolig, flermannsbolig, fritidsbolig, garasje/uthus eller en eller annen form for næringsbygg. Det er kommunen som oppdaterer matrikkelen i den enkelte kommune. Det blir også foretatt fotografering fra luften ca hvert tredje år hvor alle eiendommer blir fotografert og nye bygninger registreres (massivregistrering). Gjennom denne registreringen vil det kunne bli oppdaget nye tiltak (bygninger, tilbygg og andre konstruksjoner) som kan være ulovlig oppsatt.