Når du skal bygge garasje, vedbod, dukkehus, terrasse og lignende på egen tomt, må man regne ut hvor stor andel disse bygningene opptar av tomten, og hva som er tillatt utnyttelse av tomten.

Hva er tillatt utnyttelse av tomt

 Reguleringsplanen for området der du bor har bestemmelser som setter grenser for "tillatt utnyttelse" eller "grad av utnytting". Tillatt utnyttelsesgrad regnes i prosent og viser forholdet mellom bebygd og ubebygd areal av tomta. Dersom eiendommen er uregulert, omfattet av eldre reguleringsplan eller dersom reguleringsplanen ikke har bestemmelser om tillatt utnyttelsesgrad, så er utnyttelsen fastlagt gjennom kommuneplanens arealdel bestemmende.
Bestemmelsene som gjaldt på det tidspunktet reguleringsplanen ble vedtatt legges som hovedregel til grunn for beregningene. 

  • Sjekk tillatt utnyttelse på din tomt i Kommuneplanens bestemmelser (fyll inn adr. eller gbnr i vårt Webkart, og legg på karttype "kommuneplan"). Ønsker du deretter å sjekke om det er en gjeldende reguleringsplan der du bor endrer du karttype til "reguleringsplan".

Tomtearealet er ikke nødvendigvis det samme som eiendommens areal. I denne sammenheng er tomt det som er avsatt til utbyggingsformål. Arealer som omfattes av regulert offentlig veg, regulert privat veg eller regulert felles avkjørsel inngår ikke i begrepet netto tomt.

Hva er bebygd areal (BYA)

 

Bebygd areal er det areal som bygningen opptar av terrenget. Det omfatter også overbygd areal og areal under utkragede eller understøttede bygningsdeler fordi de anses å redusere brukbarheten av terrenget under.
For beregning av bebygd areal brukes mål fra ytterveggs fasadeliv (det vil si utsiden av kledning). Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensning. Bygningsdeler utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk o.l.).

Bebygd areal beregnes i henhold til Norsk Standard 3940 og angis i prosent av tomtens areal:

Bebygd areal x 100 = Grad av utnytting i %
Tomteareal 

Areal som medregnes

Alle bygninger/konstruksjoner på tomten skal medregnes i bebygd areal, det være seg uthus, dukkestue, garasje, anneks mv. Også bygninger som er unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsloven (pbl) § 20-5) og byggesaksforskriften (sak) kap 4 skal medregnes (for eksempel mindre bygninger, søppelskur, vedbod og carport o.l.).

I bebygd areal medregnes:

  • det arealet som bygningen eller bygningene opptar av terrenget
  • åpent overbygd areal
  • del av åpent areal som ligger innenfor bygningens fasadeliv, for eksempel portrom, arkader og svalganger
  • utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5,00 m
  • bygningsdeler utenfor fasadeliv når de er understøttet fra terreng
  • konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen
  • garasje, carport og parkeringsareal (biloppstillingsplass) i henhold til parkeringsnormen

Det skal i tillegg tas hensyn til at man oppfyller kravet til grønn overflatefaktor (GOF). Les mer om bestemmelser og hvordan GOF beregnes. Vi har også laget utregningsmodell slik at det blir enklere for tiltakshaver å regne ut GOF.

I bebygd areal medregnes ikke:

konstruksjoner/bygningsdeler som ikke ligger høyere enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå, f.eks. lyssjakt, utvendig kjellertrapp, terrasse på terreng, gårdsplass over kjelleretasje.

Utdypende informasjon

Nærmere informasjon om bebygd areal og grad av utnytting kan finnes på sidene til Direktoratet for byggkvalitet. Følgende forskrifter, veiledere og norske standarder omhandler emnet: